"Les immeubles de grande hauteur sont un actif toxique avec une courte durée de vie."

2024 Auteur: Seth Attwood | [email protected]. Dernière modifié: 2023-12-16 16:04

La construction massive d'immeubles de grande hauteur en béton armé est une impasse pour le pays. De tels logements sont dangereux, instables face aux cataclysmes, gourmands en ressources, extrêmement coûteux à éliminer et créent de gros problèmes pour les générations futures, explique l'académicien Alexander Krivov.

Le projet national « Habitat et environnement urbain » vise une forte augmentation d'une fois et demie la construction de logements d'ici 2024 - jusqu'à 120 millions de mètres carrés par an. L'attitude envers une telle cible est ambiguë. Les fonctionnaires fédéraux ne peuvent admettre l'impraticabilité de la directive présidentielle, mais il semble qu'ils ne croient pas vraiment au succès: tant que le chantier ne grandit pas, mais tombe. Un certain nombre de gouverneurs et de promoteurs déclarent directement qu'une telle tâche est impraticable et inutile, ne serait-ce que parce qu'il n'y a pas de demande effective dans le pays qui puisse absorber une telle quantité de logements.

Célèbre urbaniste, académicien de l'Académie internationale d'architecture, directeur scientifique de l'Institut central de recherche sur la construction du ministère de la Construction de Russie Alexandre Krivovprend une position inhabituelle. Il estime qu'il est nécessaire et possible d'augmenter considérablement le volume de construction. Cependant, cela nécessitera l'abandon de la construction à plusieurs étages en tant qu'actif coûteux et toxique avec une durée de vie limitée. L'enjeu doit être mis sur l'habitat bas, d'autant plus que la majeure partie de la population du pays souhaite vivre dans des maisons individuelles. La transition vers un nouveau modèle de logement et un nouveau mode de vie peut être une issue à la crise systémique de la société.

120 millions de mètres carrés par an est une nécessité

Est-il nécessaire d'augmenter le volume de construction de logements jusqu'à 120 millions de mètres carrés par an ?

- Il y a un besoin. Nous avons encore une offre moyenne de logements faible - 23 mètres carrés par personne. A titre de comparaison: en Europe, la moyenne est d'environ 50, aux États-Unis - 70. Même en Europe de l'Est, la moyenne est d'environ 40 mètres carrés. L'Ukraine est devant nous, nous ne faisons que dépasser la Roumanie.

En Russie, le parc immobilier s'élève aujourd'hui à 3,7 milliards de mètres carrés. Mais il faut aussi tenir compte de sa qualité: environ 40 pour cent des logements ne sont pas raccordés au réseau central d'égouts. Le parc immobilier doit être porté à au moins quatre milliards et demi de mètres carrés. Avec une population de 150 millions d'habitants, cela donnera un taux moyen par habitant de 30 "carrés". Si le fonds est de cinq milliards, la sécurité passera à 32-33 mètres carrés. C'est l'indicateur minimum pour les pays plus ou moins développés. Soit dit en passant, le niveau de développement scientifique et technologique des États est directement corrélé au niveau d'offre de logements.

Le deuxième facteur: dans quelques années, en maison de retraite, le nombre de logements vétustes et vétustes va commencer à augmenter. A partir de 2020, les maisons à panneaux construites en 1970 auront cinquante ans. Et les années 1970 ont été une période de construction massive de logements, lorsque plusieurs dizaines de millions de mètres carrés ont été construits par an.

Y a-t-il plus de Panlek et de blockhaus construits dans les années 1970 que Khrouchtchev ?

- Assurément. Les bâtiments de cinq étages sont relativement peu nombreux: leur superficie totale à travers le pays est d'environ 130 millions de mètres carrés (mis en service avant 1965), et les bâtiments mis en service de 1965 à 1976 sont de 260 millions de mètres carrés. En 2020-2025, il n'y aura pas de retrait de logements construits dans les années 1970, et nous, ayant augmenté le volume de construction, serons encore en mesure d'augmenter l'offre de logements. Alors cette opportunité n'existera pas: une part importante des logements neufs ira couvrir la caisse de retraite.

L'objectif - porter le parc immobilier du pays à cinq milliards de mètres carrés - me semble raisonnable. Construire 70 à 80 millions de mètres carrés par an n'est pas suffisant: dans six ans, seuls 400 à 480 millions de mètres carrés seront ajoutés, et cela ne prend pas en compte la cession des logements. L'atteinte du rythme de 120 millions de mètres carrés par an est nécessaire. Si vous construisez moins, il y aura une détérioration croissante des conditions de vie.

Dangereux, cher, pas résistant aux catastrophes

Nous supposerons que vous avez prouvé le théorème de nécessité. Mais beaucoup doutent de la possibilité d'une accélération aussi brutale de la construction

- Avec le modèle de marché actuel, c'est difficilement possible, j'en conviens. Le passeport du projet national précise que d'ici 2024, 80 millions de mètres carrés de mise en service tomberont sur des logements à plusieurs étages. L'année dernière, 43 millions de mètres carrés ont été construits. Une croissance presque doublée dans un marché en baisse ? C'est hautement improbable.

Mais il est bien plus important que le chemin même de la construction à plusieurs étages soit une impasse. Je ne parlerai pas de l'impact négatif des bâtiments en béton armé à plusieurs étages sur la démographie, du faible confort et de l'inhumanité des surfaces des bâtiments de vingt-cinq étages - c'est exactement le nombre d'étages qui a été approché récemment en Russie. Il est important que les logements à plusieurs étages soient non seulement contraires à la nature humaine, mais aussi dangereux, coûteux, très gourmands en ressources. Ce n'est pas un hasard si ni en Europe ni aux États-Unis, ils ne construisent pratiquement pas d'immeubles de grande hauteur en béton armé comme le nôtre.

Quels sont les principaux inconvénients des immeubles de grande hauteur ?

- Pour moi, l'impact négatif sur la santé humaine est évident, mais c'est une question controversée. Cependant, force est de constater qu'en cas d'incendie de maisons de plus de 17 étages, nous n'avons pas les moyens de sauver les gens. Pas seulement avec nous. A Londres en 2017, un incendie dans un immeuble de vingt étages a fait trente morts.

Quel est le problème? Les équipements modernes de lutte contre l'incendie ne le permettent pas ?

- Oui, les échelles des camions de pompiers spéciaux s'étendent jusqu'à 63 mètres, et la capacité des personnes à mobilité réduite à les utiliser n'a pas été testée.

La construction de bâtiments à plusieurs étages est très coûteuse à construire et à exploiter. Dans un immeuble de vingt étages, les « pertes » d'espace pour les escaliers, les cages d'ascenseur, les couloirs et les lieux de communication sans fumée - 30 à 35 %. Des ressources doivent être dépensées pour la construction de ces zones, mais elles ne peuvent pas être vendues. À l'époque soviétique, il existait des données ouvertes sur le coût de la construction: le coût par mètre carré d'un immeuble de dix-sept étages, même par rapport à un immeuble de neuf étages, était considéré comme 30 % plus élevé.

Les immeubles de grande hauteur sont fonctionnellement instables face aux cataclysmes. Tout conflit militaire, attaque terroriste ou catastrophe naturelle peut entraîner des catastrophes colossales de survie. Ils ont coupé l'électricité dans le bloc des immeubles de grande hauteur - et c'est tout: les ascenseurs, les pompes et les égouts ne fonctionnent pas, les maisons ne sont plus chauffées.

Et nous ne prenons pas du tout en compte le coût du bâtiment pendant tout le cycle de vie. Et en moyenne, seulement 20 % du coût total d'un bâtiment pendant toute sa durée de vie est consacré à la conception et à la construction. Le reste des coûts concerne l'exploitation, les réparations et l'élimination des matériaux. Si l'on prend en compte tous les coûts, il s'avère que la construction d'immeubles de grande hauteur est un gaspillage d'énormes ressources aujourd'hui et la pose de mines pour les générations futures.

Le président s'est fixé pour objectif d'augmenter considérablement le volume de construction de logements d'ici 2024

En Russie, beaucoup moins de personnes vivent dans des maisons individuelles par rapport à d'autres pays

Des centaines de millions de tonnes de déchets de construction

Vous dites que les immeubles de grande hauteur sont une mine pour les générations futures. À quoi penses-tu?

- Nous arrivons à un sujet intéressant mais peu abordé: que faire des immeubles modernes de grande hauteur en béton armé lorsque leur durée de vie expire. Selon GOST, il est déterminé à cinquante ans. Le chiffre spécifique n'est pas important maintenant, il n'y a qu'un seul résultat - la démolition. Une révision planifiée est possible. Mais ces maisons ont une faible facilité d'entretien. Il est assez facile de changer l'isolation et les services publics dans une maison d'un étage, mais dans une maison de vingt-cinq étages habitée par des personnes, c'est très difficile. En général, nous n'avons pas d'industrie pour la rénovation des immeubles de grande hauteur. Dans tous les cas, les maisons en béton armé devront être démolies, puis de sérieux problèmes apparaîtront.

La première est de savoir comment procéder. Je me souviens qu'après le tremblement de terre de Spitak, il n'a fallu détruire et, si possible, éliminer que quelques dizaines de bâtiments en panneaux de cinq étages. C'était difficile en raison du taux général d'accidents des structures, mais la question principale est de savoir où et comment stocker la ferraille. A Moscou, des immeubles de cinq étages sont détruits avec un poids en fonte suspendu à une flèche, mais comment peut-on détruire un immeuble de vingt-cinq étages ? Il n'y a pas de moyen élégant de démolir des immeubles de grande hauteur dans le monde - il suffit de les faire exploser. Et que faire du microdistrict ? Tout isoler ? Bon, imaginons que la maison soit détruite, et alors la question suivante se pose: que faire de ce qu'il en reste ?

Diviser en fractions et réutiliser les matériaux ?

- Oui, mais pour le transporter en voiture, il faut broyer ce qui reste après la destruction ou l'explosion. Il existe des technologies, mais elles sont énergivores. Et puis il est nécessaire de séparer le béton du métal à l'usine: le métal est refondu, et le béton peut être concassé en petites fractions et utilisé comme charge dans la construction de routes. Il existe des technologies de séparation en fractions pour de petits volumes, mais comment résoudre ce problème à l'échelle de la masse est encore inconnu. Il n'existe aucune technologie efficace pour la destruction et l'élimination des structures en béton armé dans le monde. Et puis la question suivante se pose: où mettre toute cette ferraille ?

Y a-t-il beaucoup de déchets provenant du démantèlement d'un bâtiment ?

- Un mètre carré d'un bâtiment en béton armé pèse environ 1,3 tonne. Le bâtiment de cinq étages d'une superficie de cinq mille "carrés" se transforme en huit mille tonnes de déchets de construction. En général, nous en aurons des centaines de millions de tonnes. C'est là que se cache l'ironie diabolique du béton armé: c'est un matériau structurel éternel, mais les maisons qui en sont faites ont une durée de vie très courte.

Moscou veut transporter des ordures après la démolition de bâtiments de cinq étages dans des wagons vers la région d'Arkhangelsk, à Shies. Ce n'est pas bon marché, c'est un euphémisme. Et une situation sociale aiguë s'y est déjà créée. Les résidents locaux sont contre l'enfouissement des ordures de la capitale sur leurs terres.

Faut-il démolir les Khrouchtchev aujourd'hui ? L'académicien Bocharov pense qu'ils sont encore assez forts et que leurs ressources sont bien supérieures à cinquante ans

- Le béton armé est un matériau éternel. C'est un élément de soutien, et il pourrait porter plus loin. Mais l'isolation est stratifiée, les réseaux d'ingénierie à l'intérieur de la maison deviennent inutilisables. En principe, un bâtiment de cinq étages peut être réparé. Mais ensuite, vous devez gratter tout le reste des éléments de support et recommencer. En Union soviétique, des mesures massives de reconstruction et de réparation ont été menées: les systèmes d'ingénierie, l'isolation, les fenêtres et les portes ont été modifiés. Environ dix millions de mètres carrés par an ont été reconstruits, ce qui est beaucoup. Maintenant, on pense qu'il est beaucoup plus facile de démolir et de construire une nouvelle maison sur le terrain vacant déjà de 20 à 25 étages.

Comment aviez-vous prévu de résoudre le problème des immeubles de cinq étages après la fin de leur durée de vie il y a cinquante ans ? Que pensaient alors leurs auteurs ?

« Ils étaient censés être reconstruits en cinquante ans. Mais il faut comprendre que la décision de construire des immeubles à panneaux de cinq étages au milieu des années 1950 a été forcée. Après la guerre, les gens vivaient dans des casernes, ils ont dû être réinstallés. Et il faut construire très rapidement et industriellement. Les technologies de production en ligne ont été très bien maîtrisées pendant la guerre. Que faire? Des maisons à panneaux sont construites en Europe. Allons-y, regardez, achetez - et partez !

Bien entendu, des solutions individuelles de reconstruction ont été envisagées. Mais ces techniques sont difficiles à utiliser maintenant. Il y avait une attitude complètement différente vis-à-vis des coûts énergétiques: l'énergie était presque gratuite - l'essence coûtait 28 kopecks le litre.

Dans les années 1950, les prévisions de développement technologique étaient optimistes. Il semblait qu'à la fin du siècle des technologies incroyables seraient développées - presque les mêmes qu'un peu plus tard dans le livre des Strugatsky "Noon, XXI Century".

Mais aujourd'hui, ce n'est plus si important pourquoi il a été construit comme ça dans les années 1950. La bonne question est de savoir pourquoi nous continuons à construire presque les mêmes maisons aujourd'hui, bien que nous en sachions beaucoup plus. Que l'utilisation d'un bâtiment démoli ne représente pas deux pour cent de son coût tout au long de son cycle de vie, comme il est écrit dans les projets, mais est comparable au coût de la construction. Nous savons que nous ne pouvons pas procéder à une reconstruction massive et qu'il n'y a nulle part où mettre les futurs déchets de construction.

Dans trente ans, nos descendants seront confrontés à une tâche incroyable: que faire des centaines de millions de mètres carrés de logements en béton armé vétustes construits par nous et avant nous ? Nous prenons la terre et la force des générations futures à une échelle colossale. Ce n'est même pas de l'irresponsabilité, mais du cynisme historique. Nous devons arrêter cette pratique vicieuse dès que possible et trouver quoi faire avec les immeubles de grande hauteur en béton armé déjà construits.

Pourquoi, connaissant les lacunes des immeubles de grande hauteur en béton armé, continuons-nous à les construire ?

- La réponse est extrêmement simple: dans le modèle de marché actuel, c'est le moyen le plus rentable et le plus rapide de générer des revenus du foncier. Ceci est bénéfique pour le participant le plus fort dans l'ensemble du processus - les développeurs et les investisseurs. Les problèmes futurs sont ignorés et les acheteurs sont obligés d'acheter la propriété qui est construite pour eux.

Les petits logements prédominent en Russie

Les gens veulent vivre dans leur propre maison

Votre thèse principale est la transition vers l'habitat bas. Comment le voyez-vous ?

- Le logement doit être bas, économique, recyclable, proche de la nature. Dans le même temps, un immeuble de faible hauteur peut être très différent: des domaines sur de grandes parcelles et des maisons unifamiliales compactes, des maisons de ville et des immeubles de trois étages avec des appartements. Il doit y avoir un système développé de types de vie pour différents groupes sociaux, pour différents besoins. Pour beaucoup, il est important qu'il y ait un espace terrestre personnel clairement défini. Un lieu qu'il peut aménager à sa manière. Pour qu'une personne ne vive pas en antagonisme avec la nature, mais en équilibre.

Dans le plus grand pays du monde, nous vivons très surpeuplé. A l'étroit dans le métro, à l'étroit dans des appartements. Cela éteint à la fois l'esprit et la vie intellectuelle. Il est très important qu'il y ait un espace pour la réalisation de soi, pour qu'il y ait de l'espace, de la liberté.

Les sondages montrent que la plupart de la population russe veut vivre dans sa maison

- Oui, selon les sondages, c'est 60-70 pour cent de la population. Les gens sont obligés de vivre dans des appartements dans des immeubles de grande hauteur - tout le système les y pousse. En Russie, seulement un tiers des familles vivent dans des maisons individuelles. A titre de comparaison: aux États-Unis - 72 pour cent, en Allemagne - 82 pour cent, en Finlande - 89 pour cent.

On pense que les maisons unifamiliales sont plus chères que les appartements, et le mode de vie suburbain présuppose des revenus élevés des ménages

- Je ne pense pas. Le coût de revient au mètre carré des HLM est plusieurs fois inférieur à celui des HLM, on en a parlé. De plus, lors de la construction de leurs maisons, le coût et le coût ont tendance à coïncider. En conséquence, le budget des ménages d'un million et demi à deux millions de roubles, compte tenu des emprunts, permet de compter soit sur une maison de cent mètres carrés sur leur terrain, soit sur un petit appartement d'une pièce au énième étage. Mais les petits appartements qui se construisent si activement représentent désormais une impasse démographique: ils ne conviennent pas aux familles avec enfants.

Mais il y a aussi le coût du terrain et des communications

- L'État alloue des milliers de milliards de roubles au projet national Logement et environnement urbain. Vous pouvez attribuer des terres gratuitement ou à peu de frais, les communications peuvent être interrompues par l'État à ses propres frais. Il existe une excellente expérience dans la région de Belgorod, où un tel système fonctionne depuis quinze ans et donne d'excellents résultats.

Académicien de l'Académie internationale d'architecture, directeur scientifique de l'Institut central de recherche sur la construction du ministère de la Construction de Russie Alexander Krivov: « Les logements à plusieurs étages sont non seulement contraires à la nature humaine, mais aussi dangereux, coûteux et très gourmands en ressources."

OLEG SERDECHNIKOV

Un nouveau mode de vie comme défi civilisationnel

La question classique: que faire ? Pouvez-vous résumer les étapes nécessaires à la transition vers un nouveau modèle de marché ?

- Premièrement, nous avons besoin d'une transition vers la construction de logements bas et unifamiliaux. La première étape est évidente: étendre les prêts hypothécaires et autres instruments de crédit aux maisons unifamiliales (elles ne représentent désormais qu'un pour cent des prêts hypothécaires), inclure activement de nouvelles formes d'accumulation des investissements des ménages.

Deuxièmement, il est nécessaire de procéder à un ajustement ciblé de la législation pour résoudre les problèmes des projets nationaux. Troisièmement, il est nécessaire d'éliminer la pénurie artificielle de terres dans les colonies, de corriger la structure irrationnelle de l'utilisation des terres. Pour construire un milliard de mètres carrés de logements dans les années à venir, il faut créer un tapis roulant pour la préparation des territoires, pour leur implication dans la circulation, pour la mise à disposition des communications. Nous n'avons qu'un pour cent du territoire du pays occupé par des colonies. Il faut que cet indicateur soit au niveau de 1, 2 à 1, 25 pour cent pour le pays. Dans la région de Vladimir - c'est sept pour cent, dans la région de Belgorod - douze. Et en Allemagne, les colonies occupent environ 20 pour cent.

Quatrièmement, il est nécessaire de sélectionner un groupe de régions pilotes dans des zones climatiques caractéristiques afin d'élaborer le changement dans la structure de l'utilisation des terres. Nous avons également besoin d'un groupe de projets expérimentaux où vous pouvez essayer différentes technologies de construction et schémas financiers, à la fois pour la construction de faible hauteur et pour la reconstruction de bâtiments. Cinquièmement, il est nécessaire de sélectionner, tester et affiner les technologies de construction appropriées. La construction de faible hauteur doit devenir véritablement industrielle: assemblage rapide sur site à partir de kits maison préfabriqués.

Lorsque vous discutez avec les gouverneurs et les promoteurs de l'expérience de Belgorod en matière de construction de faible hauteur, vous entendez toujours: « Cette expérience ne peut pas être reproduite, car tous les terrains à proximité des villes appartiennent à des entreprises privées ». Vous avez besoin de nationaliser une partie du terrain pour lancer un projet de construction de faible hauteur ?

- Je ne pense pas. L'État dispose de suffisamment de ressources foncières. Et quand les grands propriétaires verront que l'Etat investit sérieusement, ils transféreront eux-mêmes une partie des terres. Sinon, ils ne les développeront pas.

La nouvelle approche nécessite-t-elle une modification du système de règlement ?

- Vous devez vous appuyer sur le système de règlement existant. Vous ne pouvez pas imaginer de nouveaux endroits pour placer une zone peuplée; les gens les ont trouvés aux XVIIe et XIXe siècles. Mais de nouveaux points de croissance dans la construction de masse apparaîtront naturellement. Tout d'abord, la "Russie baltique" - de Sosnovy Bor et Ust-Luga à Kingisepp. Cette section est vacante, surélevée le long du relief, des emplois y sont activement créés et le dernier hub de Nord Stream 2 est localisé. Une ville d'un nouveau type pourrait émerger ici - une ville basse, couplée à la nature. De nouvelles zones de développement pourraient apparaître sur les infrastructures intercontinentales reliant l'Europe et l'Asie - ce sont Ufa, Chelyabinsk, Kazan. Un nouveau noyau de la Russie peut y être créé.

Mais pour ne pas me noyer dans les détails, je tiens à souligner le plus important. Pour moi, cette conversation ne concerne pas seulement le changement de type de développement, les technologies et les changements dans la politique du logement. Il s'agit de trouver une nouvelle façon d'être. En effet, il existe aujourd'hui non seulement une crise économique, environnementale ou géopolitique, mais aussi une foule d'autres crises, dont une crise des sens. Et le nouveau modèle de logement est une sortie de crise. Au premier niveau, nous disons que nous sommes un homo planeticus, un homme planétaire qui organise sa vie conformément à la nature de la Terre. Et sur le second - qu'il y a un mode de vie russe, qui est différent de tout le monde. Par exemple, vous vivez dans une maison en bois mais high-tech dans un bel endroit en pleine nature, vous avez votre propre sauna. Mangez des aliments sains, ayez une famille solide, menez un mode de vie significatif, etc. Vous communiquez dans un cercle de personnes partageant les mêmes idées et en même temps vous n'êtes pas séparé de la civilisation. La recherche d'un nouveau modèle de vie devient une tâche civilisationnelle.

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