D'où vient l'Amérique à une histoire ?

2024 Auteur: Seth Attwood | [email protected]. Dernière modifié: 2024-01-10 20:55

Aperçu historique du développement des dortoirs des États-Unis, qui a commencé pendant l'industrialisation.

La construction de zones résidentielles aux États-Unis commence par l'aménagement du territoire et la préparation du site. Le terrain est divisé en lots individuels, les rues sont préparées, les égouts et les collecteurs d'eaux pluviales sont construits, les réseaux électriques, les lignes de gaz et de téléphone sont fournis, et ce n'est qu'alors que la construction de maisons commence. De telles parcelles sont préparées et construites par une entreprise, et j'ai déjà écrit en détail sur une telle construction, mais ce n'était pas toujours le cas.

Aujourd'hui, je vais raconter l'histoire du "Rêve américain" dans les années 1900 - 1940 et envisager les possibilités d'une telle construction pour la population d'un point de vue financier.

1. Jusqu'au vingtième siècle, la plupart des zones résidentielles étaient relativement petites et de nouvelles zones se sont développées autour des zones existantes en allongeant les rues existantes. Il n'y avait pas d'exigences gouvernementales pour les développeurs. les sociétés de développement n'existaient pas pour l'essentiel. À cette époque, seuls les bâtiments situés dans les parties centrales de la ville étaient strictement réglementés pour préserver la beauté.

2. Les entreprises ont vendu des terrains pour la construction individuelle et, après avoir acheté un terrain, le propriétaire a lui-même commandé une maison à n'importe quelle entreprise de construction. Après un certain temps, il est devenu clair pour les entreprises vendant des terres qu'il serait beaucoup plus rentable de vendre des terres dans des zones dotées d'infrastructures toutes faites plutôt que des parcelles individuelles. C'est ainsi qu'est né le terme « construction de quartier ».

3. Certains des premiers quartiers de ce type ont été construits en 1927 par deux sociétés indépendantes sous la direction de deux architectes - E. Boston, près de la ville de Baltimore, et D. Nicholas, dans la banlieue de Kansas City.

4. Les districts comptaient environ 6 000 maisons, avec une population de 35 000 habitants. Parce que la zone de développement dans les deux cas était à très grande échelle, alors le développeur a dû résoudre un certain nombre de nouveaux problèmes sur la construction de l'infrastructure complète de la zone sous forme d'écoles, de magasins, d'immeubles de bureaux à proximité. Dans ce cas, les seules lignes techniques et de communication ne suffisaient pas, puis les architectes décident d'introduire les premières normes pour l'aménagement des zones de couchage.

5. Ainsi sont nées plusieurs associations d'architectes et de constructeurs, qui régissent aujourd'hui la plupart des aspects de la construction des zones résidentielles, à savoir la National Urban Planning Association et l'American Institute of Urban Development. En plus des réglementations et des lois concernant les normes de construction, les associations ont aidé les nouvelles entreprises à créer des conceptions et des aménagements, ce qui a aidé à bien des égards les acheteurs potentiels comme les entreprises ont commencé à fournir un plan directeur pour le développement des acheteurs.

6. Mais avec l'avènement de la crise économique, la question de la construction de zones résidentielles a été temporairement gelée: la plupart des gens se sont retrouvés dans une situation sans argent. Les problèmes d'amélioration des zones ont dû être temporairement remis à des temps meilleurs. Le président G. Hoover a commencé en 1929 à convoquer des audiences sur la question du logement, au moment même où la dépression commençait à peine, et les entreprises de construction ont commencé à geler à la hâte les projets de construction en raison de l'insolvabilité de la population. Mais avant l'arrivée de F. Roosevelt dans l'administration, aucune loi cardinale n'avait été adoptée.

7. À cette époque, les maisons étaient achetées immédiatement par les propriétaires, de sorte que seules les personnes riches et aisées pouvaient se permettre de vivre dans des zones résidentielles, même la classe moyenne ne pouvait pas se permettre une telle vie. Entre 1910 et le milieu des années 1920, les banques prêtaient des prêts hypothécaires privés à des particuliers ayant une bonne solvabilité pour des durées allant de 2 à 5 ans, mais ces prêts restaient « chers » pour la classe moyenne. Bien qu'il soit intéressant de noter que les premières tentatives massives de prêt d'argent à la population ont déjà eu lieu en 1932 après que le gouvernement a adopté la loi sur les prêts pour l'immobilier privé.

8. Déjà en 1933, en raison de l'insolvabilité, les maisons reçues sur les prêts en 1932 ont été abandonnées par les propriétaires à raison d'environ 1 000 par jour. Il n'est pas surprenant que le président F. Roosevelt, lorsqu'il est venu à la Maison Blanche, ait vu l'une des composantes de la reprise économique dans l'offre de bons logements à la population. L'administration présidentielle a déclaré: si les gens sont heureux à la maison, alors ils seront heureux au travail.

9. Par conséquent, le 27 juin 1934, le gouvernement, signé par le président, adopte l'une des lois les plus importantes pour la construction de zones résidentielles - la loi fédérale sur les prêts à la population pour l'achat de biens immobiliers privés.

10. Pour la première fois dans l'histoire du pays, les propriétaires ont pu protéger leurs hypothèques de 80 % contre la hausse ou la baisse des prix, et le prêt lui-même a été émis par le gouvernement pour une période de 15 ans à 5 % par an.

11. Le programme lui-même a duré 3 ans, mais c'est au cours de ces trois années que la population de la classe moyenne a pour la première fois l'opportunité d'acheter une maison en banlieue, il y a une augmentation de la construction de zones résidentielles. C'est durant cette période que le terme « American Dream » est né.

12. Au cours de la troisième année d'existence du programme, le taux d'intérêt a été réduit à 3 % et la durée du prêt a été portée à 20-25 ans, et ceux qui ont reçu un prêt à un taux plus élevé pouvaient subir un refinancement.

13. L'étape suivante de l'intensification de la construction tombe sur la période de la Seconde Guerre mondiale, lorsque ses participants ont progressivement commencé à revenir, à qui l'État a fourni non seulement une aide sous la forme de diverses subventions, mais leur a également fourni du bon travail.. Les anciens combattants ont toujours été embauchés en premier. Soit dit en passant, ce principe reste valable aujourd'hui. La construction de maisons pour le personnel militaire s'est encore accélérée après la loi de 1944 sur l'assistance aux anciens combattants, ou loi dite sur les «droits du personnel militaire», qui garantissait une hypothèque à faible taux d'intérêt de l'État pour l'achat d'un bien immobilier à l'expiration d'une armée. contrat et le licenciement du personnel militaire.

14. Les premiers quartiers massifs dotés d'une infrastructure complète commencent à prospérer en Californie, où 2 300 maisons ont été construites pour les anciens combattants entre 1941 et 1944.

15. A cette époque, les entreprises commencent à construire des quartiers selon la configuration déjà familière aujourd'hui, avec des parcs, des immeubles de bureaux, des écoles, des magasins, des jardins d'enfants.

16. Les dortoirs ne sont plus des quartiers, mais deviennent des unités municipales autonomes avec leurs propres noms, codes postaux, codes téléphoniques. La plupart de la population de ces zones travaille dans la ville, mais une partie de la population obtient des emplois directement à l'intérieur de ces zones. Les petites entreprises commencent à s'étendre du centre des villes à leur périphérie, ce qui favorise encore le développement des zones résidentielles.

17. Dans le même temps, les exigences relatives à l'utilisation des terres commencent à se durcir, les premières lois de ce type ont été adoptées en 1909. Le but de l'adoption des lois se réduisait principalement à maintenir les zones de couchage propres et rangées. Par exemple, il était interdit d'implanter des usines dans un rayon de 20 km des zones résidentielles. La zone tampon était constituée d'immeubles de bureaux ou d'entrepôts, ainsi que de chaînes de magasins.

18. Avec l'adoption de lois réglementant l'utilisation des sols, les constructeurs sont revenus à la question de la révision de la conception des zones de couchage et de la création de confort et de beauté à l'intérieur, non seulement sous la forme de zones de parc, mais également sous la forme d'une amélioration de la conception. des maisons et des rues d'aménagement, créant des réservoirs artificiels et des zones de loisirs.

19. Dans la prochaine partie, je vous parlerai de l'évolution des aires de couchage en fonction de l'évolution des systèmes de transport américains, puis, nous parlerons de la conception et de l'aménagement des aires de couchage.

Les photographies montrent l'une des banlieues de Houston.

Avec le début de l'industrialisation des États-Unis, de nombreuses familles ont commencé à migrer vers les banlieues. Cela était dû à deux facteurs: premièrement, les grandes villes de premier plan se sont transformées en géants industriels et animés, de nombreux résidents sont devenus mal à l'aise de vivre au milieu du bruit et de l'industrie. Deuxièmement, il y a eu Ford et les routes, qui ont gommé la dépendance aux transports en commun et le besoin de se loger à proximité du travail. Une banlieue tranquille et romantique avec une maison privée, entourée de silence et de verdure, est devenue pour beaucoup un rêve et l'image d'une vie idéale, un "rêve américain".

1. Soit dit en passant, bien avant l'apparition des voitures en grand nombre et des routes, au milieu des années 1800, il existait déjà quelques croquis d'architecture et d'aménagement des zones de couchage. L'un des premiers travaux aux États-Unis sur ce sujet était un livre d'Andrew Downing intitulé "A Course in Theory and Practice of Landscape Gardens". Dans ce livre, Andrew a décrit l'aménagement et la construction des zones de couchage, avec des illustrations et de nombreux petits détails, tels que la façon de planter des arbres ou la façon dont les rues devraient être aménagées. Mais ce travail lui-même n'était pas le premier dans ce domaine, en Grande-Bretagne, à cette époque, il y avait déjà pas mal d'essais et de livres d'architecture et d'ingénierie sur ce sujet. Bien que l'idée en elle-même ne soit pas nouvelle du tout, la première zone suburbaine a été construite à Brooklyn en 1819. Sur le terrain de 60 acres, il y avait plusieurs allées rectilignes de 50 pieds sur 100 pieds. Soit dit en passant, le terrain de 50 pieds est toujours l'un des plus populaires sur le marché du logement privé aujourd'hui, avec les terrains de 55 et 60 pieds.

2. La valeur de ce livre résidait dans le fait qu'Andrew montrait à la population commune (et pas seulement aux architectes et aux ingénieurs) que la maison "d'après l'image", dont beaucoup rêvaient, pouvait être non seulement pour les personnes très riches, mais aussi pour la classe moyenne. Dans les prochaines décennies, cette idée ira profondément dans les masses. En 1869, l'une des plus grandes banlieues de Brooklyn avait émergé, avec 500 acres de terrain divisés en parcelles similaires. Le quartier a été nommé « Ville-jardin ». Des petites maisons étaient situées dans des rues rectilignes, le quartier était déjà planté d'arbres matures, il y avait des jardins, des sentiers pour se promener et d'autres petites choses d'une vie fabuleuse. À partir de ce moment, une telle disposition a commencé à se répandre au-delà des frontières de la Nouvelle-Angleterre. En 1907, un quartier similaire est apparu au Kansas, appelé Village Club. Mais dans ces zones, il y avait un problème - des rues droites endormies créaient un sentiment de vie sur une avenue animée, enlevant le confort d'une maison de village. La solution au problème était dans l'air, très proche.

3. Dans les années 1890, l'idée d'une maison privée quelque part dans les bois parmi les moustiques disparaît complètement parmi les masses. Les anciens principes ont été remplacés par l'idée de planifier des banlieues dormantes et de les construire avec une infrastructure complète et une mise à niveau. Voici à quoi ressemblait l'un des quartiers construits en 1884 à St. Louis, Missouri. La présence de rues rectilignes n'est pas la meilleure solution pour une zone de couchage.

(Lithographie de Gast, avec la permission de la Missouri Historical Society, nég. 21508)

4. Et il s'agit d'une zone plus avancée, avec un aménagement moderne - la construction a commencé en 1869 dans l'état de l'Illinois, dans la banlieue de Chicago. Attardons-nous sur ce domaine plus en détail, car c'était le premier développement de masse de la zone dans sa forme moderne; la disposition d'aujourd'hui n'est pas très différente de cette zone. En fait, ce n'est pas vraiment le premier domaine avancé. En 1851, dans l'Ohio, une petite zone d'essai avec des rues courbes a été construite, qui a été nommée Glendale. Néanmoins, la zone suburbaine de Chicago a été la première grande zone métropolitaine avec un développement sophistiqué planifié selon les normes d'aujourd'hui. Premièrement, lors de la construction sur le site de la forêt dense, seules les zones nécessaires à la construction ont été coupées, ce qui a laissé un grand nombre de vieux arbres intacts. En plus de cela, la région avait des collines et une rivière à proximité qui offraient une vue magnifique sur la région. Deuxièmement, toute la zone avait une masse de rues courbes, ce qui créait un sentiment d'isolement, et troisièmement, toutes les parcelles de terrain étaient divisées en "morceaux" non conventionnels et inégaux. Cette approche a supprimé la géométrie et le sentiment de vivre le long de la règle. Et enfin, quatrièmement, la conception des maisons a été faite individuellement, et les maisons ne se sont pas répétées comme une copie conforme. L'architecte en chef de la région était Frederick Olmsted, et ses conceptions aux États-Unis incluront plus de 450 quartiers similaires dans 29 États à l'avenir.

Voici à quoi ressemblait la zone, la zone grise non peinte au bas de la zone est la rivière.

(Plan avec l'aimable autorisation du site historique national Frederick Law Olmsted; photo avec l'aimable autorisation de l'Enquête sur les sites historiques nationaux)

5. Au début des années 1930, la direction de l'architecture et de l'aménagement des zones suburbaines était complètement formée non pas en théorie, mais sur le papier, sous la forme de divers premiers codes et normes, ainsi que de livres: voies d'accès des autoroutes aux rues dormantes, coupée par une succession de commerces, des rues calmes et courbes dormantes, avec de nombreuses impasses (pour couper le flux de transit des voitures), des espaces ouverts avec arbres et plans d'eau, des maisons à façade ouverte et à l'architecture individuelle, mais le même style et les mêmes matériaux.

6. La National Home Owners Act de 1934 a mis fin à l'accord. Cette loi a créé la Federal Homeowners Administration. Il fallait sortir de la dépression, et surtout offrir un logement aux gens. À cette fin, le gouvernement a établi des règles et des lois concernant le financement des particuliers lors de l'achat d'une maison, l'évaluation immobilière, les prêts et les investissements privés dans l'immobilier, les règles établies pour la construction de secteurs privés et les exigences relatives à l'obligation d'assurance pour les particuliers. logement, et l'administration s'occupait de toute cette économie. Steward Mott, l'un des architectes paysagistes les plus expérimentés et les plus talentueux, est devenu le chef de l'administration. A partir de ce moment, les entreprises privées devaient demander à l'administration l'approbation d'un plan de construction de nouvelles zones. À son tour, l'administration a établi des exigences strictes pour la planification des quartiers, obligeant les entreprises non seulement à tamponner les maisons, mais à créer de beaux quartiers avec une amélioration complète. De 1936 à 1940, l'administration a émis un certain nombre de ryaikods, auxquels toutes les sociétés de développement étaient tenues d'obéir. Jetons un coup d'œil aux principaux points de ces tutoriels concernant l'architecture qui sont valables à ce jour (avec des modifications mineures).

7.

1. Les zones privées doivent être situées dans des endroits propices à la vie sans nuire à la santé (nous parlons du fait, par exemple, qu'il n'y a aucun moyen de construire un quartier à côté d'une usine métallurgique).

2. Les zones doivent être situées dans des endroits propices à l'habitation, avec un risque minimal pour la vie de la population (cela implique que vous ne devez pas construire de zones dans des endroits où les ouragans sont constants, dans les zones d'inondation ou de smog, eggey, bonjour la Louisiane et le Kansas).

3. Chaque quartier doit disposer d'une infrastructure complète conçue pour la population (écoles, jardins d'enfants, hôpitaux, routes, transports publics, etc.).

4. La construction de toutes les infrastructures industrielles nécessaires devrait être incluse dans la zone (installations de traitement, égouts, canaux de drainage pour l'évacuation des fortes pluies, etc.).

5. Soumission au zonage des villes, c'est-à-dire. vous ne pouvez pas vous tenir là où le terrain était destiné à autre chose, comme des centres commerciaux, des immeubles de bureaux, etc.

6. Protection des prix, c'est-à-dire les maisons doivent être construites selon un plan unique de manière à ce que leur ligne de prix soit approximativement la même, sans écarts significatifs. Pour cela, diverses lois ont été adoptées, par exemple, sur la taille des parcelles, l'échancrure à partir du bord de la parcelle (c'est-à-dire qu'une grande maison ne peut pas être construite sur une parcelle de 55 pieds, du fait qu'elle sera ne convient pas en raison de l'indentation), la qualité et le type de matériaux.

8.

7. Un plan financier complet pour l'exploitation de la zone - c.-à-d. le promoteur doit coordonner toutes les dépenses financières pour l'entretien de la zone avec la ville à laquelle la zone sera louée. Cela comprend les coûts d'entretien de la zone, l'entretien de toutes les infrastructures, les coûts de réparation, les coûts d'industries qui ne génèrent pas de revenus directs, comme les aires de jeux et les terrains de sport, ou l'entretien des embellissements. Sur la base de ces calculs, la taxe d'habitation dans la région et la hausse des prix des logements ont été calculées. D'ailleurs, pour ceux qui ne le savent pas, chaque propriétaire d'une maison privée paie des impôts annuellement à chaque administration locale. Les taxes d'aujourd'hui à Houston vont de 3 à 5 % de la valeur estimative d'une maison. Celles. si votre maison est évaluée à 500 000 $ par le marché d'aujourd'hui, alors votre taxe annuelle sera en moyenne de 15 000 $. Cet argent sert à l'entretien de la zone, aux écoles, à la réfection des routes, etc. Je parlerai plus tard de l'aspect financier et de l'évaluation des maisons.

8. La norme comprend également des calculs pour la construction des routes, le nombre de leurs voies, l'architecture des routes, les courbes, les montées et les descentes, la taille des blocs, la présence de parcs et de terrains de sport, l'irrigation de la zone, l'assainissement, électrique, etc…

9. C'est le genre de gâchis que la nouvelle administration a fait en quelques années seulement. Désormais, les constructeurs pouvaient bénéficier de conditions d'investissement plus favorables, de nombreux problèmes de construction et de coordination entre les autorités de la ville et les constructeurs ont été résolus. En plus de cela, Mott a réussi à pousser le gouvernement fédéral à adopter des lois sur les rues courbes. Permettez-moi de vous rappeler que depuis la construction de New York, les ingénieurs sont tombés amoureux de la règle et n'avaient aucune idée qu'il existait encore une boussole. Ainsi, tout ce qui pouvait être fait directement était fait directement, et les rues courbes étaient perçues comme une sensation et une percée dans le futur. En fait, les rues courbes ont de nombreux avantages par rapport aux rues droites, tout d'abord, comme je l'ai mentionné ci-dessus, elles créent une atmosphère chaleureuse et enlèvent le sentiment de vivre dans une rue animée. Deuxièmement, les rues courbes sont beaucoup plus adaptées dans les zones en relief, car Les angles de pente des pentes des routes peuvent être contrôlés en se pliant autour des collines. Troisièmement, les rues courbes ont réduit le coût de construction des communications et des routes dans les endroits en relief. Enfin, ils ont créé un trafic plus sûr, car le nombre d'intersections dans les zones dortoirs a fortement diminué et l'attention du conducteur augmente au volant. À partir de 1940, les routes courbes ont été légalisées et elles sont désormais également l'une des exigences pour la conception des zones de couchage.